Les villes qui ne respectent pas la date limite de logement en Californie demandent le renouvellement – Registre du comté d’Orange

Les responsables locaux et étatiques travaillent sur un accord pour alléger les sanctions qui affectent presque toutes les villes et comtés du sud de la Californie pour ne pas avoir adopté les plans de logement approuvés par l’État avant la date limite de février.

En vertu d’une nouvelle loi adoptée à l’automne dernier, ces villes devront désormais réaménager les terrains nécessaires pour atteindre les objectifs de logement du pays d’ici le 15 octobre, au lieu du calendrier habituel de trois ans.

S’ils ne respectent pas le délai de rezonage, l’État peut les trouver en conformité avec les lois sur le logement de l’État, entraînant des poursuites, des amendes sévères, la suspension des allocations de logement et la perte du contrôle local sur les décisions de planification.

“Tout était en retard et c’est pourquoi cela a été très difficile, car en même temps (…) (les responsables du logement de l’État) ont envoyé des lettres disant : ‘Vous ne respectez pas les exigences, vous pourriez perdre votre financement.’ Et cela anime toutes les villes. fou », a-t-il dit. Guy Strahl, Richard Bloom, chef de cabinet pour le projet de loi D-Santa Monica, a déclaré:« Cela rend toutes les villes folles.

Seules cinq villes et un comté de l’Union des six comtés de la Californie du Sud – Duarte, San Gabriel, Victorville, Westlake Village, Wildomar et Ventura – ont respecté la date limite du plan approuvé par l’État du 11 février, ou “l’élément logement”.

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Les 191 juridictions restantes de la région SCAG n’ont plus que jusqu’au 15 octobre pour réaménager le terrain nécessaire à l’énorme augmentation des objectifs de construction de maisons mandatés par l’État – une tâche fastidieuse qui, selon de nombreuses villes, sera impossible à terminer d’ici l’automne.

Le directeur exécutif de SCAG, Kome Ajise, a déclaré que son agence cherchait plus de temps pour le zonage depuis l’année dernière parce que la nouvelle mesure, le projet de loi 1398 de l’Assemblée, “a changé les règles du jeu” tout comme les régions de la région changeaient de domicile. des plans.

“Nous savions dès que 1398 serait passé que ce serait un problème”, a déclaré Ajise. “Vu le nombre de villes où nous venions de commencer à terminer nos logements, il était impossible de respecter le délai.”

Le compromis proposé vise à exempter la Californie du Sud de l’AB 1398.

Strahl a déclaré que les avocats du logement, les représentants du Département du logement et du développement communautaire de l’État et Bloom ont travaillé sur un changement qui donnera aux villes du sud de la Californie “un peu plus de temps” pour le processus de zonage.

M. Strahl a déclaré que les dispositions du projet de compromis étaient toujours en cours d’élaboration. Bloom espère finaliser bientôt son langage afin qu’il puisse être présenté comme “urgence” mesure lui permettant d’entrer en vigueur immédiatement après son achèvement.

“Il y a un certain nombre de problèmes. … Nous essayons toujours de nous assurer que (les responsables du logement de l’État sont) à l’aise. Nous essayons de nous assurer que le Sénat se sente à l’aise. “, a déclaré Strahl.

‘Tâche difficile’

AB 1398 est l’une des dernières nouvelles lois promulguées au cours des cinq dernières années pour rationaliser le processus régional d’évaluation des besoins en logement de l’État, ou RHNA. La loi vieille d’un demi-siècle oblige les villes et les comtés de Californie à concevoir une part équitable de leur espace de vie à chaque niveau de revenu. Dans le cadre de ce processus, les gouvernements locaux doivent mettre à jour l’élément logement de leur plan directeur au moins tous les huit ans.

En réponse à la crise du logement, le pays a développé de nouvelles méthodes d’évaluation des besoins en logement, qui ont triplé l’objectif de construction de logements du SCAG à 1,34 million de logements à la fin de la décennie. Pour certaines villes, les objectifs augmenteraient leur parc de logements de 40 % ou plus d’ici octobre 2029.

De nombreuses villes ont déclaré qu’il leur serait impossible de mener à bien un processus de réaménagement aussi long, qui implique des audiences publiques et des examens environnementaux en vertu de la California Environmental Quality Act, ou CEQA.

Le responsable de la planification des plages de Manhattan, Tylyn Mirzakhanian, a déclaré qu’il était “très difficile” de respecter la date limite de zonage du 15 octobre.

« Démontrer la capacité de 774 nouvelles unités dans une petite ville entièrement construite est une tâche très difficile », a déclaré Mirzakhanian. … Nous n’avons pas de postes vacants sur lesquels compter. Et c’est pourquoi on nous a donné des exigences très strictes.

La responsable de la planification de Long Beach, Alison Spindler-Ruiz, a déclaré que sa ville ne pourrait pas achever le réaménagement d’environ 800 parcelles avant l’année prochaine, même si la ville a gagné une fortune après une récente mise à jour du plan d’utilisation des terres.

“Le processus de réorganisation nécessite un large éventail d’implications communautaires étendues”, a déclaré Spindler-Ruiz. “(Ceux-ci incluent la notification, l’affichage et la tenue d’audiences publiques () de la Commission de planification et du conseil municipal.”

La ville de Los Angeles doit réaménager suffisamment de terrains pour accueillir environ 255 000 logements supplémentaires, a indiqué la ville dans un communiqué. Les responsables ont identifié environ 243 000 candidats sur la liste pour un éventuel rezonage. Même trois ans peuvent ne pas être suffisants pour accomplir cette tâche, énoncé marqué.

“Le changement de zonage prend généralement plusieurs années, de l’implication et de l’initiation de la communauté à l’adoption”, disent-ils. “Un calendrier d’un an semble irréalisable… et même un calendrier de trois ans a été considérablement accéléré.”

À Redondo Beach, le réaménagement nécessite le consentement des électeurs, a déclaré Brandy Forbes, directeur du développement communautaire. La ville serait la plus rapide à recevoir une telle mesure lors du scrutin de mars 2023.

“Nous pouvons le faire en trois ans”, a déclaré Forbes. “Nous ne pouvons tout simplement pas le faire en un an.”

Sanctions sévères

Selon AB 1398, les villes qui ne respectent pas la date limite de zonage d’octobre ne sont pas prises en compte pour se conformer à la loi sur le logement de l’État, ce qui a un grand nombre de conséquences possibles.

Les juridictions non conformes sont confrontées à la perte de nombreuses subventions étatiques et fédérales, y compris des subventions concurrentielles pour l’amélioration des routes, les pistes cyclables, l’amélioration du transport en commun ou la construction de logements abordables.

Ils ne peuvent pas non plus refuser des projets de logements abordables parce qu’ils vont à l’encontre du zonage ou de l’urbanisme et font face à des poursuites potentielles avec des amendes allant de 10 000 $ à 100 000 $ par mois. Les amendes peuvent être multipliées par six pour les juridictions qui continuent d’échouer.

Bloom a déclaré dans un communiqué de presse lors de la signature de l’AB 1398 que la mesure visait à encourager les villes à utiliser leurs logements rénovés en temps opportun.

“Malheureusement, il y a eu des cas où des villes introduisent délibérément des éléments de logement défectueux pour éviter leur juste part de construction de logements”, a déclaré Bloom. “Alors que la crise du logement s’aggrave en Californie, il est essentiel que chaque gouvernement local adopte un plan qui réponde aux exigences de la loi de l’État (et qu’il le fasse en temps opportun.”

Les responsables de l’État ont déclaré que cinq des 185 comtés de la ville et de la région de Californie du Sud n’avaient pas mis à jour leurs plans de logement avant la date limite du 11 février, ce qui entraînerait un certain nombre de sanctions s’ils ne terminaient pas le zonage nécessaire d’ici le 15 octobre prochain. L’accord actuel donnerait à ces villes plus de temps pour se restructurer. (Photo de Mark Rightmire, registre du comté d’Orange / SCNG)

Le chef du SCIS, Ajise, a déclaré qu’une planification plus stricte et des exigences de logement équitables, combinées à des retards dans le blocage du COVID-19 et la détermination des allocations de logements locaux, ont retardé les villes et les comtés de la région pendant environ six mois pour introduire leurs nouveaux éléments de logement.

Dans la plupart des villes, le projet d’élément de logement avait été rédigé en octobre de l’année dernière, mais le processus aller-retour d’inspections et de modifications par le service du logement a reporté la date limite du 11 février pour l’approbation de l’État dans la plupart des juridictions.

“Le processus n’est pas si simple”, a déclaré Ajise. … Nous ne nous attendions pas à ce que la loi modifie les règles du jeu pendant que nous étions dans le processus. Donc (AB 1398) ne nous a pas surpris, mais nous ne nous attendions pas à ce qu’il s’applique à nous.

Les avocats du logement ont exprimé leur soutien conditionnel à l’extension du zonage, affirmant qu’ils voulaient sauver les villes des conséquences de la perte des subventions au logement abordable, mais ne voulaient pas lâcher prise car ils ne pouvaient pas terminer leurs plans de logement à temps.

“Bien que nous voulions que cela ait des conséquences, nous ne voulons pas aggraver les choses en (villes) perdant des logements abordables”, a déclaré Leonora Camner, PDG d’Abundant Housing LA.

“SCAG est au milieu de tout cela”, a ajouté Cesar Covarrubias, directeur exécutif de la Commission Kennedy, un promoteur de logements abordables. “Nous réalisons qu’il y a des villes comme LA qui ont des milliers de places. C’est un plus grand défi pour elles. … Mais nous devons assumer la responsabilité des villes.

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