Relever le défi du logement abordable en Californie

La Conférence californienne sur le logement à Sacramento début avril a été une excellente occasion de s’attaquer aux défis auxquels nous sommes confrontés en tant que pays proposant des logements abordables.

Logement sans-abri

Des solutions de logement sûres et durables

L’un des sujets les plus chauds de la conférence de cette année était le logement des sans-abri, qui est une préoccupation majeure pour le pays. Les discussions sur ce à quoi ressemblent des solutions de logement sûres et durables ont inclus des modèles SRO (Single Room Occupancy). Les SRO sont des propriétés résidentielles qui contiennent plusieurs unités d’une pièce et, dans de nombreux cas, offrent des conditions communes. C’étaient des moyens courants de lutter contre le sans-abrisme au début et au milieu du 20e sièclee siècle, mais beaucoup sont devenus inhabitables et démolis parce qu’ils étaient épuisés et / ou des allégements fiscaux pour le faire et les transformer en autre chose. Nous avons observé une reprise ces dernières années et nous nous attendons à ce qu’elle se poursuive. Ce modèle permet une conception flexible, une utilisation limitée de l’espace et crée une vie fonctionnelle et pratique avec une base / un modèle abordable.

Logement équitable / pratiques inclusives

Le logement équitable ne se limite pas aux faibles revenus et permet une large gamme de loyers et de prix abordables, créant des modèles et des conceptions flexibles qui offrent aux promoteurs et aux investisseurs un retour sur investissement complet tout en répondant aux différentes exigences et besoins en matière de logement selon les régions, les zones et les régions. démographique. Le logement inclusif est également important pour changer les normes de style de vie et les définitions de l’identité de genre, et des pratiques de logement équitables doivent être suivies. Cela nécessite parfois des modifications des lois de zonage et des restructurations régionales, ainsi que l’application et / ou la mise en œuvre des pratiques et normes FHEO pour un logement équitable et l’égalité des chances.

Services sociaux et programmes de soutien connexes

La crise des opioïdes et la toxicomanie, ainsi que la maladie mentale, la stagnation des salaires et une formation et une éducation inadéquates – qui augmentent toutes les inégalités sociales et de revenus – déclenchent l’écart entre l’accessibilité et les opportunités. Les programmes communautaires et sociaux visant à sortir les gens de la pauvreté et à stabiliser les individus, les familles et les communautés font partie de la solution au problème du logement abordable.

Des solutions au défi du logement abordable

Renforcer les partenariats entre les communautés, les promoteurs, les prêteurs, les agences et les résidents

Les prêteurs ont été appelés à créer des options de financement plus flexibles, efficaces et appropriées lorsque les crédits d’impôt traditionnels et le financement/l’investissement en capital ne suffisent pas. Les prêteurs peuvent créer des types de prêts plus appropriés qui permettent aux promoteurs de répondre à la demande de logements abordables tout en réalisant un profit tout en répondant aux besoins de la communauté et de ses résidents. La communication et la coopération sont essentielles pour identifier ce qui est le plus bénéfique d’un quartier/projet à l’autre.

Réduire la bureaucratie, rendre le processus plus efficace et trouver de nouvelles solutions à des problèmes vieux de plusieurs décennies

Nouveaux programmes gouvernementaux

  • Homekey se concentre sur le développement de différents types de logements pour les personnes sans abri ou à risque de le devenir. Ils vont des hôtels et motels aux appartements unifamiliaux et multifamiliaux et sont conçus pour fournir un logement permanent ou temporaire au groupe cible. Homekey est un exemple de programme financé par l’État conçu pour promouvoir et soutenir le développement dans un domaine de besoin spécifique.
  • Le crédit d’impôt pour les logements à revenu moyen (MIHTC) est similaire au programme de crédit d’impôt pour les logements à faible revenu. Ces crédits d’impôt accordés par le gouvernement fédéral aux agences de logement public peuvent être alloués et fournis aux promoteurs de logements abordables. Une fois que les investisseurs ont levé et acheté le prêt, le promoteur peut prendre des capitaux propres et investir dans le développement d’appartements ou de biens immobiliers éligibles au MIHTC. Pour être admissibles, ces propriétés doivent allouer 60 % des unités aux ménages qui gagnent 100 % ou moins du revenu médian de la région. MIHTC crée un autre niveau de logements abordables qui permet des loyers plus élevés tout en répondant aux besoins de la zone desservie par la région. Cela donne également aux promoteurs/investisseurs la flexibilité de créer des biens immobiliers à revenus/usages mixtes, et pas seulement des logements à faible revenu, qui peuvent parfois être rentables.

Où sont les nouvelles opportunités de croissance et de développement ?

  • Le développement urbain et la réutilisation adaptative offrent des opportunités créatives pour créer des logements, tout en soufflant la vie sur des propriétés plus anciennes et en remplissant les terrains vacants avec de nouveaux développements.
  • La migration vers la terre signifie une terre rentable égale à des coûts initiaux plus rentables. Cependant, cela soulève également des inquiétudes concernant les services publics et les infrastructures, ainsi que les transports, la connectivité et les opportunités d’emploi pour la population.

Nouvelles règles et incitations énergétiques

Les changements sont prévus dans le cadre d’une mise à jour du California 2022 Title 24 Energy Code (en vigueur le 1er janvier 2023).

  • Les mêmes exigences du code de l’énergie s’appliquent désormais à tous les types de maisons multifamiliales. Dans le passé, une distinction était faite entre les bâtiments de faible hauteur et ceux de grande hauteur. Les immeubles multifamiliaux de faible hauteur et les immeubles multifamiliaux de grande hauteur appartiennent désormais à la même catégorie.
  • La nouvelle réglementation énergétique vise essentiellement à faciliter la transition vers la réduction des émissions de CO2 / l’électrification.
    • La catégorie énergétique SOURCE a été ajoutée à la notation énergétique du projet (SOURCE stimule l’électricité au lieu du gaz naturel).
    • Dans le cas d’une construction neuve, les installations de fournaise au gaz naturel doivent également être préalablement raccordées à l’installation de la thermopompe électrique.
      • Cela ne s’applique pas à la réadaptation. Cependant, si votre propriété existante utilise du gaz naturel, vous pouvez remplacer ce système par un système sans gaz naturel (bien que vous receviez des points supplémentaires pour le passage à l’électricité).
    • Le stockage de la batterie doit être alimenté en énergie solaire dans les bâtiments non résidentiels (qui peuvent inclure un bâtiment communautaire / d’agrément séparé dans le contexte des habitations multifamiliales).
      • Les bâtiments résidentiels doivent être aménagés au moins pour le stockage des batteries.
    • L’énergie solaire sur ordonnance est applicable à toutes les maisons multifamiliales (y compris les immeubles de grande hauteur).

Tous les projets soumis à agrément avant le 1er janvier 2023 resteraient soumis au code de l’énergie 2019 et l’immobilier pourra en effet être autorisé après le 1er janvier 2023.St soumettre les papiers appropriés.

En conclusion, les discussions et les liens établis lors de la Conférence californienne sur le logement ont tous été un pas en avant pour nous dans la compréhension des défis et des objectifs globaux du logement abordable. Nous espérons maintenir le dialogue ouvert avec nos collègues de notre domaine et, comme toujours, apporter clarté et assistance dans la mise en œuvre de projets de logements abordables.

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