YIMBYs : chiens de garde de la loi californienne sur les duplex

Par Manuela Tobias

CalMatters

L’adoption du projet de loi du Sénat 9 de 2021 devait marquer la fin du zonage unifamilial, que beaucoup blâment pour la crise du logement en Californie. Cependant, quatre mois après la nouvelle ère, peu de choses ont changé et la faible application de la loi est due en grande partie aux partisans du logement.

La loi, qui autorise la construction de duplex et la division de parcelles de terrain dans une zone qui était auparavant désignée comme unifamiliale, a des villes de l’État qui ont effectivement, mais pas directement, promulgué des règlements bloquant la loi dans leur région.

L’État – avec un budget annuel au nord de 280 milliards de dollars – s’appuie fortement sur YIMBY, ou “oui dans mon jardin”, des militants pour les villes qui enfreignent la loi.

“Une grande partie de la façon dont nous découvrons ces cas est due aux plaintes que nous recevons de citoyens ordinaires, d’avocats et d’autres parties prenantes”, a déclaré David Zisser, qui dirige la nouvelle unité de rapport sur le logement du ministère du Logement et du Développement communautaire. “Le fait que nous ayons reçu des plaintes de 29 juridictions différentes est un bon exemple de la façon dont cela fonctionne.”

Personne ne sait combien de villes de l’État ont délivré des permis pour diviser des parcelles de terrain ou construire un duplex, car ces informations ne sont répertoriées dans aucune base de données centralisée. Il n’y a pas non plus de moyen centralisé de surveiller le nombre d’ordonnances locales que les villes ont adoptées pour restreindre son utilisation, ont déclaré des responsables de l’État à CalMatters.

Cependant, certains législateurs ne considèrent pas la dépendance à l’égard des chiens de garde externes comme un problème. En fait, les avocats sont depuis longtemps les principaux garants du droit au logement dans l’État.

“Ce serait anormal si nous surveillions à tout moment les activités de toutes les 500 villes”, a déclaré le sénateur de San Francisco Scott Wiener, qui a été un leader vocal dans la législature de la promotion du logement. “Nous avons besoin d’un solide réseau d’avocats qui surveillent, signalent et parfois classent les affaires. En fait, c’est un bon signe que cela se produit.

Le procureur général a jusqu’à présent envoyé deux lettres dures aux villes au sujet de la loi, et le département du logement se prépare à faire de même. Le jury ne sait pas encore comment les villes vont réagir.

De nouveaux policiers en duplex

Le département du logement de l’État a reçu l’année dernière une allocation budgétaire de 4,65 millions de dollars pour créer une équipe de 25 employés, qui ne travaillent pas tous pour faire appliquer l’application à temps plein, afin de garantir le respect des 16 lois sur le logement pour lesquelles ils ont été explicitement mandatés.

Selon Valerie Feldman, une employée du projet de loi sur l’intérêt public, il s’agit d’un changement radical par rapport au statu quo. Pendant des décennies, une organisation de services juridiques à but non lucratif a poursuivi les villes qui ne construisent pas suffisamment de logements pour les résidents à faible revenu.

“C’est un grand changement”, a déclaré Feldman. “Mais cela prend du temps. Et ils ont toujours besoin de connexions locales.

Zisser a déclaré que son département n’avait pas reçu d’autorité légale explicite sur la loi sur le duplex. L’une des lois qu’ils peuvent appliquer limite la capacité de la ville à restreindre le développement de nouveaux logements, ce qui est une source de préoccupation pour bon nombre de ces réglementations bilatérales hostiles. La principale priorité du département du logement à l’heure actuelle est l’élément résidentiel, à l’aide duquel les villes doivent planifier suffisamment d’espace de vie pour accueillir la population croissante.

Ni le procureur général ni le département du logement ne consacrent leurs ressources limitées à la supervision du conseil municipal local et à la planification des réunions où les réglementations statutaires bilatérales évoluent et où les membres du conseil municipal disent des choses comme : « Qu’essayons-nous de faire ici ? le but est d’atténuer les effets de ce que nous considérons comme une loi étatique ridicule.

Au lieu de cela, ils dépendent fortement des avocats et des journalistes locaux pour signaler la confusion. Ainsi, le bureau du procureur général de Californie, Rob Bonta, a appris la demande d’immunité de Woodside contre la loi sur le duplex parce que la ville de la péninsule dans son ensemble abritait des pumas.

L’histoire a été rapportée pour la première fois dans un journal local et diffusée sur Twitter – où de nombreux militants de YIMBY ont qualifié Cougar Town d’affiche pour l’état d’esprit NIMBY (“pas dans mon jardin”). Plusieurs nouvelles écrites plus tard à la ville de Bonta et Woodside ont changé de cap.

“Ce que nous faisons est nouveau en termes d’application active, visible et agressive, donc cela a un impact et un impact à l’échelle nationale”, a déclaré Bonta. “Je pense que nous devons regarder à quoi cela ressemble. Mais je pense que nous pouvons toujours faire plus, nous pouvons toujours être plus rapides.

A quoi cela pourrait-il ressembler ? Bonta a peut-être suggéré de consacrer plus de ressources à l’application et d’obliger les villes à soumettre leurs règles d’application de la loi sur le duplex à l’État pour approbation, comme c’est le cas avec les réglementations supplémentaires en matière de logement. Bien qu’il voit la valeur de la centralisation, il a dit que ce n’était pas la norme.

“La plupart des lois ne fonctionnent pas de cette façon”, a-t-il déclaré. “Vous créez une loi de l’État de Californie et vous vous attendez à ce que les habitants la suivent.”

Dylan Casey, directeur exécutif du California Renters Legal Advocacy and Education Fund de YIMBY, a déclaré que lui et le stagiaire avaient passé la plupart de leurs vendredis récents à l’ordre du jour de plus de 200 conseils municipaux et comités de planification, notant quelles réunions hebdomadaires avaient lieu. examiner et réviser les règlements. Le groupe a envoyé des lettres d’avertissement à certaines des 64 villes qui, selon eux, sont soumises à des réglementations restrictives, et a déposé plusieurs plaintes auprès de l’État – un déclencheur utilisé par l’État pour enquêter sur les villes.

Pendant ce temps, deux employés du groupe de soutien au logement YIMBY Law, basé à San Francisco, avec l’aide de dizaines de bénévoles à travers l’État, ont créé une feuille de calcul de 80 villes avec des réglementations restrictives et l’ont partagée avec le service du logement de l’État. Homestead, une société de développement qui souhaite aider les propriétaires à répartir les parcelles dans le cadre de la nouvelle loi sur les duplex, a également envoyé deux employés pour surveiller et expliquer ces réglementations aux clients potentiels.

Zisser et Bonta ont déclaré qu’ils prévoyaient d’examiner les plaintes de ces groupes, promoteurs et propriétaires et d’intervenir si la loi est enfreinte. Bonta a déclaré à propos de quelle agence prend quelle ville: “Nous ne passons pas trop de temps à déterminer si c’est eux ou nous si c’est quelqu’un.”

ADU de vu

Les logements supplémentaires – petits studios, pièces d’une ou deux pièces s’élevant dans les jardins arrière de la Californie – ont été techniquement légalisés en 1982. Cependant, ce n’est qu’en 2016 que les législateurs des États ont permis aux propriétaires de les construire, en supprimant l’excédent. réglementations et frais locaux. Le nombre de permis pour ces unités d’arrière-cour a augmenté de façon exponentielle ces dernières années, représentant environ 10 % du nouveau parc de logements en 2020.

Lorsque les premières lois visant à stimuler la construction d’ADU sont entrées en vigueur en 2017, les propriétaires qui avaient des difficultés à obtenir des permis ont débordé de discours du sénateur démocrate de Fremont Bob Wieckowski, l’auteur des cinq projets de loi ADU. Les appels à l’aide ont finalement conduit à une application plus stricte : les villes doivent désormais soumettre leurs réglementations ADU, si elles existent, au service du logement de l’État pour approbation, et le procureur général peut intervenir si les réglementations locales ne s’appliquent pas.

“Vous ne voulez pas dépenser tout votre argent pour l’application”, a déclaré Wieckowski. “D’un autre côté, vous ne pouvez pas vous attendre à ce qu’un propriétaire poursuive sa ville en justice.”

Les villes répètent souvent le mantra du contrôle local et comparent leur lutte contre l’État à David et Goliath, a-t-il déclaré. “Non, Goliath est une ville.”

Indépendamment de la résistance des villes, Wiener a déclaré qu’il s’attend à ce que les nouveaux duplex prennent plusieurs années pour être achevés.

“Tu dois découvrir si ça marche dans ce pack ?” il a dit. “Y a-t-il un bâtiment existant ? Puis-je partager beaucoup de choses ? Dois-je engager un architecte pour voir ce qui peut être conçu ? Qu’est-ce qui fonctionne et ce qui ne fonctionne pas ? , le démarrage a été lent. .

Les villes réagissent

Les villes et l’État plaident depuis des années pour des solutions à la crise du logement, mais la nouvelle manière de faire respecter semble être une punition pour certains élus locaux.

Susan Candell, membre du conseil de Lafayette et membre de la California Alliance of Local Electeds, un nouveau groupe formé l’année dernière pour s’opposer à toutes les solutions de logement appropriées dans l’État, a déclaré que les villes sortent avec les succès. ignorent les réglementations car la loi sur le duplex offre trop de flexibilité et ne fournit pas suffisamment d’orientations. Le département du logement a accidentellement reçu une plainte concernant l’ordonnance restrictive de Lafayette, à laquelle Candell a répondu : “Nous prendrons en compte tous les conseils.

Lorsque la banlieue de Los Angeles de Pasadena a déclaré dans son ordonnance que les quartiers importants seraient exemptés du SB 9, Bonta a écrit une lettre d’avertissement sévère indiquant que ces zones n’étaient pas exemptées – bien que les quartiers historiques l’étaient – et pouvaient être interprétées comme de vastes zones. ville. Ils ont également partagé l’avertissement sur Twitter.

Dans une réponse de deux pages, le maire Victor M. Gordo a déclaré aux habitants de Pasadena que l’État avait tout mal compris et que la ville avait effectivement suivi les règles. Dans sa signature, Gordo a respectueusement encouragé le procureur général à visiter sa ville avant de ternir sa réputation sur les réseaux sociaux.

“En ce moment, nous devrions tous réaliser que la gestion de Twitter est inefficace”, a écrit le maire.

La lettre indique un changement plus large dans l’application de la loi sur le logement. Les réunions ésotériques du conseil municipal et du comité de planification sont désormais diffusées en ligne par un nombre croissant de militants de YIMBY. Les alertes autrefois envoyées en privé aux procureurs de la ville peuvent désormais se propager sur Twitter.

“Je vois qu’ils appliquent des lois qui n’ont pas été appliquées historiquement. Une partie de l’application est correcte et une autre est accidentelle”, a déclaré David Coher, commissaire à l’urbanisme de Pasadena.

Il attribue l’application croissante, quoique aléatoire, à la pression croissante des partisans de l’État.

“Il joue pour un public d’une manière qu’il n’a jamais joué pour un public auparavant”, a-t-il déclaré.

Chris Elmendorf, professeur de droit à l’UC Davis qui s’est concentré sur le droit du logement de l’État, a déclaré que la déclaration du maire mentait.

“Bien qu’il n’y ait pas de moyen très systématique de recueillir des informations sur ce que font les villes, les villes attirent plus que jamais l’attention du public. Et Twitter est une grande partie de cette histoire”, a-t-il déclaré.

Bonta a déclaré à CalMatters que l’État n’était pas encore prêt à poursuivre Pasadena en justice, mais qu’il le ferait s’il ne changeait pas de cap. Son bureau se prépare déjà à mener une action en justice contre quatre villes du comté de Los Angeles, dirigées par le riche Redondo Beach, qui revendique la loi sur les duplex “alimente” le contrôle de l’utilisation des terres urbaines. Pour défendre un projet de loi similaire, Bonta a récemment soumis un bref résumé qui permettra aux gouvernements locaux de planifier plus facilement un zonage de logement plus fréquent.

“La question est, quels sont les points de gain?” demanda Elmendorf. “Quelles sont les choses que vous pouvez faire efficacement que les villes respectent et endurent devant les tribunaux ? Et je pense que c’est quelque chose qui est vraiment déroutant.

CalMatters est une agence de presse à but non lucratif dédiée à expliquer la politique et les politiques de la Californie.

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