Tous les chiffres ne correspondent pas à une crise du logement

Il y a certes une crise du logement dans certaines parties de la Californie : petites maisons à vendre, prix qui augmentent alors même que la population semble s’être stabilisée, et prix élevés qui excluent la plupart des acheteurs californiens.

Qu’en est-il de l’énorme déficit de plusieurs millions d’unités ? Peut être pas. C’est du moins ce que suggère le rapport consciencieux du printemps de l’impartial vérificateur général.

“Le Département (national) du logement et du développement communautaire (HCD) a fait des erreurs dans l’évaluation de ses besoins en n’examinant pas et en ne vérifiant pas les données disponibles”, indique le rapport.

C’est peut-être pour cette raison que le gouverneur Gavin Newsom a affirmé lors d’une campagne en 2018 que la Californie aurait besoin de 3,5 millions de nouvelles maisons en huit ans pour suivre le rythme. Il y aurait eu plus de 400 000 maisons, appartements et appartements chaque année, qui auraient tous été emportés car l’augmentation de l’offre a fait chuter les prix.

Il ne s’est rien passé. La construction de logements n’a jamais dépassé 110 000 unités par an pendant le mandat de Newsom, et beaucoup d’entre elles sont vides. L’administration Newsom affirme maintenant que la Californie aura besoin de 1,8 million de nouveaux logements d’ici 2030, une énorme baisse de son estimation des besoins en moins de quatre ans. Qu’est-il arrivé à l’autre côté de ce que Newsom a déclaré nécessaire? Peut-être qu’il n’y en a jamais eu besoin.

Ces chiffres antérieurs étaient en partie dus à des estimations d’experts selon lesquelles la forte croissance de la Californie se poursuivra indéfiniment. On voit maintenant que ce n’est pas automatique. Moins de nouveaux arrivants signifie moins de besoin de nouvelles maisons.

Cependant, le rapport de l’auditeur montre que même les 1,8 million de maisons qui, selon Newsom, seront nécessaires d’ici 2030 pourraient être une grave exagération. Un coup d’œil à toutes les étiquettes d’inoccupation sur les immeubles d’appartements et les immeubles d’appartements dans les grandes villes le suggère de manière informelle. Cependant, HCD ne baisse pas ses évaluations des besoins.

Les besoins régionaux du département, à leur tour, menacent le procureur général de l’État, Rob Bonta, de poursuites par ville, exigeant la lubrification des permis de développement pour des centaines de milliers de nouvelles unités. La demande pour Los Angeles, par exemple, est qu’il est immédiatement OK pour environ 250 000 nouvelles unités. Il semble que Bonta n’ait pas vu le rapport de l’auditeur montrant que les chiffres qu’il a utilisés étaient incorrects. S’il ne l’a pas lu, il est incompétent. Si c’est le cas, il est malhonnête.

Quelle est la réalité des chiffres sur lesquels se fondent les estimations et les risques juridiques qui en découlent ? Voici un peu plus de ce que l’auditeur Michael S. Tilden a dit dans un document dramatique que les politiciens ont jusqu’à présent soigneusement ignoré :

“HCD ne dispose pas de processus d’examen suffisants pour s’assurer que son personnel saisit avec précision les données qu’il utilise pour évaluer les besoins.”

Cela signifie que les hauts fonctionnaires publient constamment des estimations non fondées, voire falsifiées, des besoins en logement. Il devrait discréditer toutes les affaires que Bonta menace contre les villes.

Selon les conclusions de l’auditeur, les estimations de l’Autorité nationale du logement n’ont pas été étayées.

Tout cela est crucial pour l’avenir de la Californie, car les estimations obligent déjà les villes à approuver beaucoup plus de logements qu’elles n’en ont besoin en réponse à la menace de litiges et à la perte conséquente de millions d’aides d’État.

Ceci, à son tour, pourrait créer de futurs bidonvilles ou au moins des milliers de futurs logements locatifs à court terme et temporaires. Cependant, cela n’aidera pas les acheteurs potentiels à pénétrer des marchés où le prix médian dépasse actuellement 800 000 $, en partie parce que la construction de plus d’une unité californienne moyenne coûte plus de 500 000 $.

En fait, l’auditeur dit que lorsque Newsom et Bonta font référence aux besoins de logement, ils diffusent essentiellement de fausses nouvelles.

Certes, si un État fonde sa politique sur des informations non fiables ou fictives, il peut faire beaucoup de mal. Cela semble probable, car l’adoption de lois telles que les mesures d’austérité connues de SB 9 et SB 10 en 2021 était entièrement basée sur des informations malhonnêtes de HCD.

Il serait bien préférable que l’État se concentre sur le logement à partir des espaces de bureaux reconstruits libérés pendant la pandémie. Au moins, cela ne ruinerait aucun quartier actuel.

En bref, la Californie subit des dommages irréparables à long terme si elle s’appuie sur des politiques de logement incorrectes ou peu fiables.

Envoyez un e-mail à Thomas Elias à tdelias@aol.com.

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